Loi Carrez

Avec le développement du marché de l’immobilier ces dernières décennies, les lois encadrant les transactions ont beaucoup évolué. C’est ainsi que la loi Carrez a vu le jour en 1996 dans le but de protéger un peu plus l’acquéreur des mauvaises surprises concernant la surface réelle disponible.

En quoi consiste la loi Carrez ?

La loi Carrez est la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété. Cette loi impose des règles précises de calcul pour évaluer la surface d’un bien immobilier lors de sa cession afin de protéger l’acheteur. Elle modifie les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La loi Carrez encadre la vente des biens immobiliers d’une surface de plus de 8m2 soumis au statut de copropriété. Elle ne s’occupe donc pas des maisons individuelles. Sont concernées les cessions d’appartements, de locaux commerciaux ou professionnels, de chambres de service de plus de 8 m2 et des habitations formant des lots de copropriété. Les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots de moins de 8 m2 ne sont pas concernés.

Avec la loi Carrez, le vendeur se retrouve dans l’obligation de mentionner la surface privative des lots de copropriété avant le contrat et dans tous les documents relatifs à la vente.

Cela s’accompagne d’une double sanction qui permet certains recours à l’acquéreur en cas de litige. S’il y a omission de la mention exigée, l’acquéreur bénéficie d’une action en nullité qu’il doit émettre dans un délai d’un mois après la conclusion de la vente. Si la vraie surface est au dessous de plus de 5% à la surface avancée par le vendeur, l’acquéreur bénéficie d’une action en réduction du prix qui doit être intentée dans un délai d’un an après la conclusion de la vente.

La notion de surface privative

Aussi appelée superficie Carrez, la surface privative est définie dans l’article 4-1 du décret pris pour l’application de la loi sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis comme étant la surface « des planchers des lieux fermés et couverts sans entre autres les murs, les escaliers et leurs cages, les embrasures... sans considérer les parquets des parties des habitations avec une hauteur de moins de 1,80 mètre."

Il est à noter que le vendeur n’est pas dans l’obligation de faire appel à un professionnel pour le mesurage de la propriété mise en vente. Toutefois, compte tenu des risques qu’il encourt en cas d’erreur l’intervention d’un professionnel est fortement conseillée. En effet, si la surface finale est plus importante à celle mentionnée dans le contrat, l’excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix.

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